浦东地块的出让 拉开陆家嘴金融中心东扩大幕

    “东扩地块”名单出炉 
    随着塘东地块的出让，陆家嘴金融城东扩计划正式启动。塘东地块若最终能引进资产规模超过200亿元的大型金融机构进入，将大大拔高整个花木地区的商务档次。如果未来花木也能达到竹园商贸区一样的层次，区域写字楼租金平均价格应该可以达到0.8美元/平方米/天。
    东扩引来大企业
    11月3日，浦东新区发改委主任陈建在浦东新区金融周的新闻通气会上公布了一批“东扩地块”名单，其中就包括上述塘东地区地块。
    根据规划，上述地块所在的塘东地区未来将发展成为一个具备区域性管理、研发、营销、结算、投资决策等智能的企业总部基地，成为陆家嘴金融贸易区的一部分。据传，天安保险公司有意竞标上述地块中的一块。
    此前花木地区一直被定位为行政中心，写字楼大多是乙级或出售型写字楼。由于周边主要是居住及生活配套设施，商务氛围较弱，入驻者多为一些中小型企业。
    陆家嘴东扩的规划拔高了上述区域的商务档次，一批资金实力雄厚的大型企业正逐步靠近花木地区。今年5月，年营业额超过700亿元的台湾长荣集团，耗资约5亿元整幢收购证大五道口广场南楼。继长荣集团之后，著名的B2B业务服务商阿里巴巴近期也在证大五道口购买了八个楼层。
    大型企业入驻提升了整个地区的写字楼租金水平。去年年初，当地的写字楼租金仅在0.3-0.4美元/平方米/天，如今租金已涨至0.5-0.6美元/平方米/天。
    土地价值大幅提升
    虽然塘东地块目前挂牌起始价尚未公布，但紧邻花木的竹园商贸区近期交易价格可资借鉴。
    过去两年的时间中，竹园商贸区迅速崛起，开发了四五十栋高品质的甲级写字楼。目前竹园商贸区的甲级写字楼租金价格已接近1美元/平方米/天。
    戴德梁行写字楼部助理董事沈洁认为，塘东地块若最终能引进资产规模超过200亿元的大型金融机构进入，将大大拔高整个花木地区的商务档次。她分析，如果未来花木也能达到竹园商贸区一样的层次，区域写字楼租金平均价格应该可以达到0.8美元/平方米/天。
    在沈洁看来，拔升塘东地区乃至整个花木地块的功能定位，使之成为大型企业特别是金融业企业的总部，是浦东新区政府具有战略眼光的一步“妙棋”。从地理位置看，花木是陆家嘴金融区通向张江和金桥的“咽喉”，建设了大量轨道交通枢纽及站点，交通条件完全符合大型商务中心的需求。此外，花木地区未来还会有大量商业设施建设，将进一步完善区域的办公氛围。沈洁认为，由于花木地区将成为陆家嘴金融区的一部分，未来区域内将大量开发中高档写字楼项目。
    写字楼租售价格上涨的前景，使塘东地区上述地块价值被很多行业人士看好。事实上，目前三幅土地的投标保证金就极为高昂，分别达到8000万、4500万和4500万元人民币。戴德梁行写字楼部助理董事魏超英认为，塘东地块写字楼的价格会达到3.5万-4万元/每平方米。
    塘东主打企业总部
    在《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令)自本月起实施之际，塘东地块招标书对于受让方的严格要求，也引起业内关注。
    招标书中规定，受让方需要具备以下几个条件的一项：截至2006年12月31日，资产规模必须达到人民币200亿元以上；或国资委管辖范围内的企业；或大型金融机构的企业总部。
    陆家嘴金融区开发股份有限公司相关负责人更进一步向《东方置业》指出，参与竞标的房地产公司必须有过开发大规模企业总部的经验，建造的商用房不是简单地出售或者出租，而是为符合上述条件的企业度身定制。
    而根据11月1日起开始实施的39号令，通过招拍挂方式公开出让的建设用地，将不得设置限制性条件。
    对此，土地出让方相关负责人解释，39号令的效力仅限于土地一级市场。而本次出让的土地是将存量土地再出让，因此不违反上述规定。特别是本次出让是根据塘东地区的功能定位，设定出让门槛，与39号令的规定并不矛盾。
    链 接
    200亿公司知多少
    塘东地块招标书中规定，土地受让方需具备下述条件之一：资产规模达到人民币200亿以上；国资委管辖范围内的企业；大型金融机构的企业总部。
    根据中房指数院2007年百强房地产企业研究，资产规模超过200亿元的公司也就是万科、上实等少数巨头。即便是已经在香港上市，将要被注入金茂大厦等资产的中化集团控股方兴房地产目前的资产规模也没有达到200亿元。
    在金融领域，2007年中国商业银行市场研究报告显示，资产规模超过200亿元的城市商业银行有23个，北京银行、上海银行等少数地方商业银行的资产规模已经超过2000亿元。