北京农展馆地块的成交将北京“地王”门槛从7月的4万元/平米骤然抬升至7万元/平米。上海也诞生一宗总价达218亿元的“超级地王”。杭州、苏州“地王”记录同样在9月被刷新。从土地体量、区位和性质分析,上述“地王”虽有不可复制性,但其对市场预期的影响不可忽视。不少房地产项目纷纷提价销售,购房者则担心房价上涨而加快入市。一时间,市场中的恐慌情绪开始蔓延。由于楼市本身存在供不应求的形势,一线城市和部分二线城市的房价上涨预期更加强烈。从租售比、房价收入比等指标不难看出,部分区域楼市已出现过热风险。
“地王”频出、供需失衡无疑是扰乱市场预期的因素,但一个不可忽略的事实在于,在“新国五条”政策效应递减、地方微调尝试不断、楼市长效机制尚未出台之际,当前市场正处于政策“空窗期”。政策层面的“失声”正放大市场信号,而这种信号往往来自于扭曲的市场形态。
在经历连续十多年的房地产调控之后,政策之手逐渐出现“无力感”。一方面,以行政手段为主导的房地产调控,无法真正平衡市场供需,反而使市场产生强烈的敏感度;另一方面,面对区域市场的不同形态,“一刀切”的调控思路走入死胡同。多年来房价越调越涨的现实表明,原有的调控逻辑已不能适应市场要求,新型城镇化加快推进,正倒逼楼市政策重估。这种对政策调控的反思,恰恰是出现政策“空窗期”的重要原因。
长远来看,行政主导的调控手段必将被市场化手段所取代,短期的、临时性调控措施也将让位于长效机制。从相关部委披露的信息不难看出,楼市调控的长效机制正在酝酿,且将是一个庞大工程。但在当前政策“失声”、市场期望值高企状态下,长效机制建设需尽快迈出掷地有声的第一步。
首先,个人住房信息系统、房屋普查系统、存量房评估系统等的建设进展,需及时公布。作为楼市调控长效机制的基础体系,上述系统的建设由来已久,但对于其建设、联网和使用等情况,主管部门一直未予披露,这也使得外界对其进展无从知晓,从而不能对长效机制的建设有所预期。
其次,房产税试点需尽快扩围。作为长效机制建设的重要方面,在沪渝启动首批房产税试点至今的两年多来,该项试点扩围始终缓慢。(下转A02版)
在地方政府多次上报方案、市场预期强烈的情况下,应尽快公布试点扩围时间表,同时对试点扩围路径、范围等予以明确。
最后,长效机制的政策框架有必要尽快披露。虽然被外界普遍期待,但对于长效机制的政策思路、运作模式、制度配套、长远目标等,外界并没有一个清晰概念。长效机制的建设并非一朝一夕,各种细节也需不断完善,但对于已经形成的政策框架,仍有必要尽快披露,从而使外界对此有所期望,并有助于维护市场预期稳定。
预期管理是房地产调控的重要方面,在实质性调控手段出台之前,政策层面的声音不应缺少。我国房地产市场的发展阶段决定了长效机制建设是一个长期过程。尽管如此,作为一项被认为行之有效、并将长期存在的调控手段,长效机制仍然应该适时地出现在外界的视野里,哪怕它尚在襁褓之中。
转自:http://finance.ts.cn/content/2013-09/12/content_8689233.htm