一线城市4个月内诞生13个地王
有分析人士表示,今年楼市回暖,开发商资金充裕,拿地底气十足;此外,大型房企加大了推盘量,存量不足导致其增加“存货”
“如果用‘火爆’来形容部分二线城市的土地市场现状,那么北京和上海等一线城市就可以谓之‘疯狂’。”美联物业全国研究中心王晖向《证券日报》记者表示,今年上半年楼市回暖加速后,各大开发商加快推盘节奏,手中楼盘的存量大量减少,加剧了开发商拿地的动作。
值得注意的是,据《证券日报》不完全统计显示,今年5月以来,北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经诞生了13个地王,这些地王被11家大型房企斥资747.27亿元夺得。
北京:单价地王7.3万元/平方米
开发成本超12万元/平方米
据《证券日报》记者不完全统计发现,从7月3日开始,截至到9月9日,北京已经诞生了4个地王。
7月3日下午3时,《证券日报》记者在丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地的拍卖现场获悉,历经约30多轮竞争后,懋源地产以17.7亿元总价,4.2万元/平方米的楼面地价,配建3.8万平方米公租房的代价抢得夏家胡同地块。同时,这一地块一举晋升为当时北京新的单价地王,预计未来售价将超过8万元/平方米。
“挺贵的,估计开发商会有不小的压力。”当时,在现场参与竞价的另一家开发商对记者曾如是表示,而《证券日报》记者也从懋源地产内部人士获悉,“我们确实有一定的压力”。
然而,被业内认定为有开发压力的地王却仅仅是开启了今年下半年北京土地市场“疯狂”的大幕。
7月23日,央企中粮地产以23.6亿元总价,折合楼面地价高达4.8万元/平方米的代价拿下朝阳区孙河地块,彻底刷新上述夏家胡同地块的“地王”纪录。当时,一位了解该区域楼市的开发商向记者表示,预计这一块地最终的土地成本为5.2万元/平方米。
然而,北京的中央别墅区以及北京中心区域拍出这样高的单价地王或许还能让市场由“惊讶”到“接受”。不过,亦庄(位于北京五环外)却也拍出了高达近2.8万元/平方米的楼面地价。
8月14日,融创中国、葛洲坝联合体以41.2亿元夺下亦庄两块宅地,其中一幅地块在剔除限价房面积后,楼面地价达近2.8万元/平方米,比去年融创保利联合体拿地时的价格几乎翻番。而其当时周边最贵的新盘售价只有2.7万元/平方米,由此可见,“面粉”明显贵过“面包”。
不过,对于融创中国来说,这种“野蛮”扩张的脚步并未停歇,当其再度出手时,整个房地产市场都“震惊”了。
9月4日,融创中国以“超出市场想象力”的价格夺下北京农展馆北路8号地块,凭借7.3万元/平方米的楼面地价,创下北京土地出让历史上的最高地王纪录。
“这块地的开发成本将超过12万元/平方米,预计未来售价将超过15万元/平方米。”现场参与竞价的另一家开发商高层向《证券日报》记者表示,即使未来卖到20万元/平方米也是有可能的。
至此,这一地块未来售价被业界认定为将“秒杀”北京大部分豪宅,有望将北京豪宅市场带入20万元/平方米的时代。
上海:总价地王218亿元
开发成本将超过300亿元
据《证券日报》记者不完全统计发现,从今年5月9日开始,截至到9月9日,上海的地王纪录被刷新了4次。
5月9日,远东新世纪股份有限公司以9.78亿元竞得世博园A09B-02地块,楼面地价超过4万元/平方米,成为上海新的单价地王。
不过,相对于这块体量较小的单价地王来说,在上海今年出让的地块中,规模较大的地块出让频率则较高,其总价地王纪录被刷新了3次,甚至连一向“不拿地王”的万科也夺得一块,而且颇有“你方唱罢我登场”之势。
5月29日,背后为北京K2地产的北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元获得上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块,溢价率达56.96%,成为上海2013年当时的新总价地王。
紧接着,7月3日,经过323轮竞价,位于上海浦东新区张江高科技园区中区的商住地块,最终被万科联合体以总价48.7亿元竞得,溢价率更高达90%,刷新了上述总价地王纪录。
然而,最为让业界关注的还是新鸿基以217.7亿元竞得的上海徐家汇中心地块。
9月5日,上海诞生年内全国总价地王,新鸿基以217.7亿元拿下上海徐家汇中心地块,楼面地价37264.4元/平方米,溢价24.21%。新鸿基相关人士在接受《证券日报》记者时称,“我们暂时决定独立开发,不引入合作方。”
值得注意的是,同策咨询研究部总监张宏伟则向《证券日报》记者表示,新鸿基开发这块地王至少需要300亿元的成本,后续公司持有运营期间的市场培育期也将产生一些成本费用,这极大地考验开发商的资金承压能力。
广州:单价地王3.6万元/平方米
区域地价10年上涨20倍
据《证券日报》记者不完全统计发现,从今年5月6日开始,截至到9月9日,广州共诞生3个典型地王。
5月6日,佳兆业以总价18.7亿元,单价2.6万元/平方米的楼面地价夺得广州白云区同宝路地王。同日,佳兆业地产以7.9865亿元的高价拿下附近白云区沙太路梅花园宅地,剔除1.96万平方米配建面积,楼面价实为2.251万元/平方米。而这一区域自2009年以来已经成为地王的“集中营”。
此后,5月23日,在广州5月最后一场土地拍卖会上,越秀地产和恒大争夺海珠区南洲路大沙围地块,近112轮竞夺后,越秀地产旗下广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元击败恒大,夺得该地块。据悉,该地块折合楼面地价3.6万元/平方米,成为广州历史最贵单价地王。
当时,方圆地产首席分析师邓浩志曾向媒体表示,南洲路10年前房价在3000元/平方米以上,现在仅楼面地价就达到了3.6万元/平方米,估计项目售价在5万元-6万元/平方米,10年上涨20倍。在他看来,开发商已成“地奴”。
深圳:总价地王124亿元
前海区域开发前景待考
据《证券日报》记者不完全统计发现,从今年7月26日开始,截至到9月9日,如果把卓越集团拿下的深圳前海两幅地块拆分成单幅统计,华润置地以109亿元拿下的另一块前海地块则为单幅总价地王。
不过,考虑到卓越集团所拿地块的位置特征,其拿下的两幅地块则被业内认为是深圳今年的总价地王。
7月26日,卓越集团以123.69亿元代价力压绿地、华润等大牌房企,夺得深圳前海两宗地块,而这两宗地块合计则为深圳年内总价地王。卓越集团向记者表示,经过初步测算,51.89亿元的T201-0077地块,实际楼面地价约19300元/平方米;71.8亿元T201-0075地块实际楼面地价约20500元/平方米。
而华润置地所拿地块楼面地价则为楼面价21670元/平方米,且超过世茂报价90.99亿元,溢价率达62.2%,都超过卓越集团的相关指数。
对此,卓越集团相关人士向《证券日报》记者表示,目前公司自有资金充足,具备多种融资渠道,支持项目开发没有问题。此外,在卓越集团看来,项目开发前景较好,利润空间也将达到其预测水平。
不过,有分析人士认为,该幅地块为商业用途,其开发利润水平待考。
至此,据《证券日报》不完全统计发现,已经有11家房企不惜高价出击土地市场,斥资750亿元在一线城市圈地王“存货”。
事实上,综合上述情况来看,美联物业全国研究中心王晖向记者表示,近期开发商在土地市场的动作不断,充裕的资金是其拿地的底气。而这些资金一方面来自于销售现金,另一方面则来自于今年上半年房企海外融资金额大增。
同时,《证券日报》记者也注意到,部分房企以联合体方式竞得地王地块,合作开发,减缓地王对企业资金压力和开发风险。
不过,地王命运一向多舛,上述地王最终命运如何,开发商能否顶住资金压力,顺利开发销售,且回收一部分利润,还有待观察
转自：http://house.ts.cn/content/2013-09/11/content_8684331.htm