“金九”开端好 一二手房成交量双涨

   综合北京市住建委网签结果及亚豪机构统计数据：2013年9月第一周（2—8日）北京住宅（含新建商品住宅和二手住宅）网签总量为4387套。其中新建商品住宅网签量为2098套，环比前一周上涨3.2%；二手住宅网签量为2289套，虽环比上一周下跌了27.3%，但比8月同期的2098套上涨了8.6%。

　　业内人士分析总结：中低价刚需楼盘扎堆入市屡获“日光”和二手房市场观望情绪减淡、短期成交更趋活跃的双重因素，使得“金九”伊始就表现良好。

　　刚需盘集中成交拉低新房均价

　　虽然9月首周新建住宅成交量略有微涨，但成交均价却相比上周下跌了6.8%，为22816元/平方米。亚豪机构市场总监郭毅认为，这是由于中低端刚需项目的集中成交造成的阶段性下滑。

　　亚豪机构副总经理任启鑫则更具体地指出，9月第一周，北京新建住宅成交排行榜上，前三甲是分别是成交192套的保利春天里、165套的金地格林格林和127套的华业东方玫瑰，三者成交均价是17233元/平方米、20415元/平方米和18047元/平方米。显而易见，纯刚需盘仍是市场成交结构中的主导。而截至上周末，成交均价在1.5—2万元/平方米的产品在成交总量中的占比已扩大到20%，比前一周上涨了5个百分点。与之相对的是，高端价格区间内的产品成交占比则出现小幅下滑。此消彼长间，成交均价自然有所下滑。

　　不过，多位业内人士预判，新建住宅价格缺乏继续下探的长期动力。“9月截至目前，共有8个项目开盘，所有项目中，最低均价的是金域缇香，也要24000元/平方米，其他如北京新天地、金隅翡丽铂爵郡等均价都在30000—35000元/平方米。成交价在45000—48000元/平方米的亚奥金茂悦开盘当日售罄，就连香江别墅这样的别墅项目也在开盘当天创下热销55套、收入5.1亿元的佳绩。“新一周的成交均价又会被拉起来。”任启鑫称。

　　市场形势提振二手房成交价

　　今年5月至今，二手房市场单月成交量稳步上升，此前受新政抑制的需求逐步释放，相当一段时间内，市场处于以刚需为主的恢复性阶段。而从本月开始，改善性需求开始复苏，成交量持续上涨。

　　据北京市住建委网签及统计机构提供的数据， 9月1日-7日，北京全市二手住宅网签2286套，虽然与去年同期相比仍有14%的差距，但环比8月份首周上涨了18.2%，创下自4月以来，半年内月度首周网签量的新高。

　　“虽然近期楼市调控力度并未放松，且银行贷款优惠力度也在逐步减弱，但在刚性购房需求持续平稳释的放支撑下，再加上传统购房旺季“金九银十”的氛围促进，北京月度二手房交易量有望再创3月楼市调控以来新高。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计。

　　价格方面，链家地产市场研究部统计得出，9月第一周，二手住宅成交均价为27539元/平方米，环比下降2.08%。链家地产市场研究部张旭认为：“环比小幅下降属于短期内的价格正常波动。从我们统计的新增房源挂牌价数据看，7月开始，房源挂牌价整体稳步上涨，业主对市场价格的预期不断走高，议价空间也在下降，这些都印证了市场现阶段的乐观心态。另外，房地产行业整体信心的提升，对二手房市场参与者的心态也有一定带动作用。虽然调控后，普通住宅新房优势明显，但对二手房市场的冲击有限，不会造成实质影响。短期来看，二手房成交价格仍具备稳定的上涨潜力。”

　　今年“金九银十”或将热度空前

　　日前，17家房企先后公布了8月单月简报，同比全部实现大幅增长，量价上涨加速。而从今年至今整体来看， 15家公布了2013年前8个月销售业绩的房企总营销额已达到3109亿元，比去年的同期的2270亿上涨37%。万科、恒大、金地等一向主推刚需产品的龙头房企销售额同比增长甚至超过30%。房企的漂亮成绩，一方面基于供需的持续倒挂，另一方面则由于可预见的价格上涨：9月4日，北京市朝阳区农展馆地块成交楼面价高达7.3万元/平方米，刷新了北京宅地楼面价纪录；次日，上海徐家汇中心地块，以217 .7亿元被加冕今年以来的全国总价地王；同日下午，杭州华家池地块也以136.73亿元成为当地的总价地王。

　　“各地‘地王’频现，区域未来预期被看好，同时刺激在售项目的热销与快涨，很多购房者害怕再次踏空，没耐心等待价格调整，入市积极性骤涨。再加上这个时节本就是市场销售旺季，开发商会加大推盘数量和力度，‘供足需大’下，今年的‘金九银十’可能会热度空前。”中原地产市场总监张大伟预计。