“一套房把三辈子的收入都掏进去了。”5月18日，依文企业集团董事长夏华和当当网[微博]董事长俞渝在“商界木兰”年会上向任志强抱怨房价太高。任志强反问夏华：“一个房产项目从开发到最终完成要好几年，你做一套衣服用多久？再说，胸罩那么大一点，要好几百块钱，按平米算，比房子贵多了。”
从经济学意义上讲，商品房并非消费品，而是投资品。任志强拿一般消费品(胸罩)的价格去对比商品房这个属性复杂的投资品，事实上并不具备可比性。他的此番言论，其实是几年前冯仑的“原创”。其背后的逻辑在于：做房地产的成本高，所需人力物力或许比做衣服、胸罩要高出许多，当采用同样一个单位(平米)去计算时，价格偏低，所以，有什么理由说房价高呢？
这样的道理看似正确，其实是存在一定瑕疵的，因为拿两个不同行业的产品去比价，本身就难以比出高下。例如拿一只鸡蛋与一棵白菜比价格，得出白菜卖出“鸡蛋价”，或鸡蛋卖出“白菜价”，其实没有一点意义，因为这样的比较并不能说明鸡蛋和白菜孰贵孰贱。同理，以一平方米的商品房和“一平方米”的胸罩去比较，也难说明商品房是贵还是贱——为什么比较单位是以“平方米”计算，而非以“套数”去计算呢？
二者的不可比还表现在，与服装这样的耐用消费品相比，商品房更多体现出的是投资属性。以某件消费品的价格去探讨投资品的价值，本身也是有瑕疵的。
从经济学意义上讲，商品房并非消费品，而是投资品。在衡量GDP时，最常用的一种方法是支出法，共有消费、投资、政府购买以及出口四个方面组成。在该体系中，为什么住宅建筑属于投资而不属于消费呢？就在于住宅在本质上是资本品，它在形成过程中需要投入大量资本，而对住宅的使用，也像机械设备等大型资本品一样，是慢慢地消耗和折旧的。此外，与其他投资品一样，商品房需求和供给均受资本的充裕度(资本总额)和资本使用成本(主要是银行利率)两个主要因素影响。
正是如此，经济学中历来都是将商品房列入投资品(或资本品)，而非消费品。因此，在本质上，购买商品房是一种投资行为。而纵观中国经济发展史，房子也一直是人们规避风险、寻求价值兑现最为有效的商品。
投资品作为商品虽然适用需求定理，但是，商品房作为一项投入巨大的资本品，其需求量与价格的关系有时或经常性地不会在总量上反映出来。另外，由于投资品通常具有稀缺性，价格需求弹性较高，具备推动价格不断上涨的强烈动机，从而破坏了价格理论中效用达到最大满足度后需求下降的假设(服装的折旧速度则很快)。
因此，用消费品市场来分析商品房会带来解释上的一些局限。
在分析商品房市场供求时，我们就可以发现，在供给不发生变化的情况下，房价上涨并不能使即期的需求者退出市场，而预期因素却诱发新的需求者产生，这时的总需求由即期需求者和新增需求者加总而成。这就是为什么今年以来，尽管房价在涨，但是商品房需求总量却没有明显下降的原因，商品房需求结构的变化总是被需求量攀升的景象所掩盖。
从近几年的楼市调控来看，呈现出明显的“去投资化”意图。不过，由于商品房本身的投资品特性，使得针对供给和需求两方面着手的调控效果并不明显。而以限购、限价、限贷领衔的调控措施打击投机投资需求虽然在一定程度上遏制了房价的过快上涨，但随着时间的推移，这些行政调控手段的“副作用”也将逐渐浮现。
转自http://biz.cn.yahoo.com/ypen/20130521/1748487.html
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