北京地方政府严防开发商变相加价

北京住建委正在调研“精装拆分”应对方法

“限价”时代下的北京楼市，对于“精装拆分”不陌生的购房者并不少。

所谓的“精装拆分”，即精装楼盘预售价格与装修价格相分离策略，以毛坯房价格申报，过建委预售红线后，在实际销售中，单算装修款的“曲线加价”模式。

本报记者独家获悉，上述模式已经引起北京住建委的注意，“建委目前在调研了解相关情况，或将研究出台一些管理办法，对精装拆分进行规范，”一位接近北京住建委的人士向本报记者透露。

张先生就遇到了这种情况，说起刚入手的房山项目，其很庆幸，近200套房源，却有1000多名购房者参与角逐，张最终以总价1.9万/平方米的价格拿到，且这个价格还包括了3000元/平方米的装修价格。

特别值得注意的是，张签了两个购房合同，一个是标注单价1.6万/平方米，总价163万的总房款预售合同；一个是装修标准3000元/平方米左右的装修合同。

在张先生看来，和此前签署一个商品房预售合同相比，唯一不好的地方就是装修款部分不能申请住房贷款，也就是说首付比例变相的拔高了。

上述以装修款单算的模式，在北京的市场上并不罕见，也是开发商应对当前严厉“限价”主要策略。

“报价太高建委不给批，装修款单算也可以称为曲线涨价的办法，”北京美联物业高级经理张磊分析说。

除了在不让利的背景下，加快楼盘的入市进程的利好之外，张磊表示，对于开发商来说，商品房销售合同较低的房款还可以起到规避土地增值税的效果。

“开发商所缴纳的土地增值税，实行的是四级超率累进税率”，一位业内人士介绍，也就是说，土地增值税与房屋总价是成正比的关系，房屋总价越低土地增值税税率也越低，反之越高。如果把所售房屋的价格以另附装修费的方式降下来，所交土地增值税率也就随之下降了，那么房产商所节省的税费也就大为下降了。

另外，张磊也表示，从购房者的角度来说，购房者买房要交契税，而减去装修款后，购房者少交契税。

在上述接近北京住建委的人士看来，“精装拆分”并不能一棒子打死，但需要规范。

“之前的一手精装楼盘成交，仅签一个合同，其中，装修是统一列在商品房销售合同中的，对于装修的相应的材料没有太多限定，实际交房后，很容易出现维权问题，”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。

“虽然开发商是第一责任人，但也没必要负全责，”上述业内人士表示，遇到购房者因为装修问题向开发商维权，常出现多方扯皮的情况。