标杆房企瞄准一线“热土”

受新国五条细则出台的影响，4月楼市受到了较大冲击，但土地市场在经历了短暂的冷场后，热度已有所回升。记者从土地储备中心了解到，4月份，北京市土地成交金额为67.80亿元，环比大涨1603.52%；成交面积85.97万平方米，环比涨幅345.90%。5月土地市场更开闸放量，截至7日，北京供应的经营性用地达12宗，包括商业金融、混合公建、住宅等，总建筑面积达到90.54万平方米，集中在大兴、通州、丰台、门头沟等区域。

部分房企逆市拿地

土地的稀缺性日益凸显，这种稀缺性所引发的扩张动力，表现在郊外土地市场越来越激烈的竞争中。由于一线城市楼市供需矛盾突出，加上年初政府推地积极性较高，各地的“国五条”细则落地后，这些城市的住宅地块市场依然比较热。统计数据显示，4月份，306个城市土地交易2153宗，土地出让金额1343亿元，与去年同期相比上涨11.1%。其中，一线城市交易地块73宗，土地出让金高达212亿元，比去年同期上涨208%。

今年3月以来，从中央至地方各级的调整政策频出，在一定程度上干扰市场预期，土地市场也因此受到一定程度的影响。在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，每次新政出台之后，楼市总会迎来短暂的调整期，一些房企往往选择在此时逆市拿地。4月北京土地市场激烈竞争的场面就是最好的说明：4月9日，北京石景山区鲁谷路C2商业金融用地被新能(北京)国际房地产开发有限公司以11.65亿元竞得，楼面价为每平方米2.13万元，溢价率高达174%；4月11日，福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元中标通州台湖地块，溢价率高达112%。

拿地策略更趋理性

根据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖的预计，2013年的土地交易量不会比2012年少。他认为，加大土地供应是调控政策的要求，也是地方政府财政收入的保障，受此影响，5至6月份各地将迎来一轮土地供应高峰。加之绝大多数房企对中长期楼市普遍看好，短期拿地积极性较高，今年土地交易仍将保持热度。

一线城市土地市场依然是房企竞争的焦点，二三四线城市需求也即将爆发。由于一线城市楼市需求旺盛，项目利润率较高，结合过去几年的运营经验，不少标杆房企已表示可能将战略重心重新转移到一线城市；而随着城市化与城镇化进程的加快，中型房企和区域性房企还将继续深耕二三四线城市，成为区域内土地市场需求的支撑力量。

兰德咨询宋延庆则指出，土地储备量、储备时机、目标城市和项目土地等，应结合房企实际情况深入研究，并形成相应的策略。一方面要深入研究市场周期，尽量做到逆周期操作，争取做到“逆市拿地，旺市卖房”。以龙湖地产为例，2012年拿的地很多是底价成交，即使有溢价的，溢价率也不高。另一方面，要考虑到房企的开发能力和去化情况，特别是从拿地到实现销售的项目前期开发周期。研究显示，每年一季度和三季度是房企拿地的相对高峰期，这实际就与前期开发周期长短有关。适量的土地储备要以快速开发高周转为前提，如果后期开发销售速度比较慢，楼面地价和其他成本费用将不断上涨，最终可能降低净利润。