这两种情形可免集资房营业税
昨日，记者从新疆维吾尔自治区地税局获悉，该局下发政策解答，确认单位销售集资建设住房和统建住房符合以下两种情况，即可免征营业税：
(一)集资建设住房(统建房)销售对象为无房户、危房户、住房困难户(人均住房面积在15平方米以下)；参加房改优惠购房但住房面积未达标人员或以政策性租金租住公房的职工，其在参加集资建房(统建房)时已退出原购住房或租住公房的职工家庭。
据介绍，根据自治区政府《关于进一步加强和规范集资建房管理的通知》的规定，各单位集资建房先由当地房改部门进行人员资格认定并预先办理有关退房手续，建设单位再按基建程序办理集资建房立项并组织实施。因此，集资建房(统建房)销售对象，即无房户、危房户、住房困难户(人均住房面积在15平方米以下)和参加房改优惠购房但住房面积未达标人员或以政策性租金租住公房的职工在参加集资建房(统建房)时已退出原购住房或租住公房的职工家庭，须经集资建房(统建房)所在地房改部门认定。
(二)集资建设住房(统建房)价格按照建造成本价格向职工出售。
这里所说的建造成本，即建设部门给集资建设住房单位批复集资建房时的核准成本价，在这一成本价以内向职工出售，由于不取得营业收入所以可免缴营业税。但一旦超出这一成本价即视为取得营业收入，就需要缴纳营业税。
根据自治区人民政府有关规定，集资建设住房(统建房)单位向职工出售住房的建造成本价格，按照所在地建设部门会同发展改革部门审核批准的建造成本价格确认。
超成本集资房按销售不动产行为征税
自治区地税局营业税处负责人说，去年11月自治区地税局下发《关于单位销售集资建设住房和统建住房征收营业税问题的通知》，明确了机关和企、事业单位集资建设和统建住房向本单位职工销售取得的收入，应按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，并确定了以上免征范围。
这一通知下发后引起广泛关注。为此，自治区地税局明确了单位销售集资建设住房和统建住房的政策依据：在中国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照营业税条例缴纳营业税。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
同时规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。也就是说，纳税人在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。同时，纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应征收营业税。
集资建房和统建房是机关、事业单位和企业利用自有土地或下属单位土地，按基建程序办理集资建设住房或统建住房立项并组织实施的，在出售前，其所有权属于机关、事业单位和企业。集资建房和统建房的建设单位须拥有土地使用权，建设立项须由该建设单位负责办理。
因此，集资建设住房和统建住房销售不动产营业税的纳税人，是有偿转让集资建设住房和统建住房所有权的机关、事业单位和企业，其营业税计税营业额为机关、事业单位和企业向集资建设住房和统建住房销售对象收取的全部价款和价外费用。
10万集资房缴纳5600元营业税
据自治区地税局营业税处负责人介绍，在通知出台前，我区各个地区对集资房及统建房是否征收营业税标准不一。
记者从乌市地税局第一分局获悉，乌市对于单位向个人出售集资房一直在征收营业税，5%营业税加上教育附加及城建税等附加税费后综合税率为5.6%。也就是说，一套价值10万元的集资房，需要缴纳5600元营业税及附加。
自治区地税局营业税处负责人表示，对超出建设成本的集资房、统建房征收营业税一般为单位缴纳，但是营业税有转嫁的特性，会由单位职工缴纳。不仅集资房，商品房也是如此。房产公司在出售新房时，普遍会将这部分税费附加到房价内，使得消费者及职工没有认识到在买房时已经缴纳了营业税。
部分单位允许单位职工在集资建房满5年房龄时进行转让。对此，按照现行政策规定，小于140平方米的集资房即可免征或者按照差额征收营业税。
需要注意的是，集资房与一般商品房不同，商品房建设好后可直接申办房产证，而集资房建好后，须先由职工集体决议是否缴纳土地出让金，如果达成一致，愿意缴纳，才能申办集体土地证，然后再分割成若干张土地证，才具备办理房产证的资格。
转自http://wlmq.jiwu.com/news/1268582.html
新疆商业网信息中心岚海搜集整理