建议的背景：本人在天汇世纪花园居住，亲身经历了天汇世纪花园反复更换物业风波，感慨万千，并对当前物业管理做了深刻的思考（不周之处，敬请原谅），大概情况如下：
大约是2009年初，我突然发现，以前那个管理的还不错的（草坪树木能够浇水、卫生及时打扫、设施设备损坏等有问题随叫随到）铁路阳光物业公司不见了，取而代之是JX物业公司，我也没在意，照常给这个新的JX物业公司交了一年的费用。
这个公司刚开始几个月还可以，可是随着时间的推移，就原形毕露，明显感觉到，这个公司只是对收费感兴趣，而且越来越不像话了，楼道几天不扫一次，为了省水，全年不给花草树木浇水，绿化仅仅是靠天降雨，而且从不维护损坏的公共设施。冬天不清扫冰雪，导致很多人滑倒摔伤。
到了第二年，因为服务太差，很多人都不缴纳物业费，结果导致进一步恶性循环，大约在2010年春天，这个物业公司卷着收的2010年初物业费消失了。不仅仅是卷走物业费，还拖欠了近10万元公共电费，2年没有进行电梯安全年检，并伪造电梯年检合格证，贴在电梯旁边，有5部电梯损坏不维修。
物业消失以后，小区无人管理，垃圾遍地，由于JX物业长期没有年检电梯（居然正在电梯旁边贴了个PS自制的假年检合格证），多部电梯故障不能维修，业主长期爬17层楼，大量草坪死亡，大量生长了近10年的树木死亡。所有的滴管管网全部被损坏，由于没有人支付公共用电，2010年夏天，出现了连续停水3天三夜（昼夜没一滴水），由于昼夜没有一滴水，很多人家吃水靠桶装水，马桶臭气熏天，大热天不能洗澡，几百愤怒的业主堵路和围堵业主委员会主任家的事件。最后新市区政府出面，紧急用水车拉来了水，才算平息的事件。
整个更换物业公司的过程，据事后评估，世纪花苑社区损造成了大约50万左右的不可挽回的经济损失。
随着物业公司的消失，很多疑问曝光出来：
1、当初赶走铁路阳光物业公司，业主委员会提出的所谓理由是暖气不热（实际上是热力公司的责任）、小区内的地下车库以及幼儿园产权应该归全体业主所有，等等，大多数都是和热力公司、开发商相关的纠纷，与物业公司以及管理服务质量无关，但是业主委员以此会忽悠业主，激起业主对物业公司的愤怒。
2、业主委员会的成立，绝大多数业主都不知道。
3、按照法律程序，更换物业要过半数业主亲手签字同意，可事后了解几乎没有业主知道有这么回事。
4、附近的林苑热力公司也满小区贴出盖有该公司公章的公告，说业主委员会主任X某某代收世纪花苑暖气费，有10万没有入账。
善后：在新市区政府、社区、街道办事处的努力协调下，经过近一年的努力，重新请回了铁路天汇物业公司，小区重归宁静。
思考：
从这件事情上我认识到，现在的整个物业管理系统存在很多制度上的漏洞。
首先业主委员会存在很多问题，虽然制度上是选举产生，但是，往往大多数业主对此参与度不高，既不想当业主委员会主任，也不想过问此事。因此，通常往往不是说社区最优秀最廉洁的人最终当了业主委员会主任，往往是最有时间和最有兴趣的人当了这个主任。同时，业主委员会主任收入很低，事情坏就坏在这上面。
在世纪花园发生问题的同时，附近的太原路清水湾、新粮小区也发生了在大多数业主都不知情的情况下，突击成立业主委员会，赶走好物业、请来差物业的事件，并给小区造成较大损失的情况。
从这件事情上我还认识到，现在很多业主和市民对物业管理和物业公司的性质、运作、监管都很不清楚，相当多的业主认为，某个具体的小区的物业公司和物业服务是政府的公共服务，物业公司归政府管理，服务质量不好，作为纳税人，要找政府解决，政府不解决，就埋怨政府。实际上，物业服务是普通商品交换，物业公司是普通盈利性公司，没有利润和利益，物业公司不会给业主服务，政府只对物业公司是否违反合同和政府的管理进行监管，但是由于理解不同，地方政府无形中背了黑锅。
随着进一步对物业和业主纠纷的关注，我发现，现行的物业管理办法，还很不成熟，漏洞很多，需要进一步完善：
问题一：不能实现业主和物业公司的共赢。
问题二：不能制约不良物业公司。
问题四：不能制约居心叵测的人成立业主委员会。
问题五：不能制约不良业主恶意欠交物业费。（私下里跟某物业公司的闲聊，他们制定价格是倒推的，按照乌鲁木齐平均缴费率70%左右计算倒推每平方价格，缴费率70%已经是最好的了，有得甚至是只有40%，如果大家都缴费，物业费价格不会这么高）
问题六：不能解决很多无物业小区的问题。
问题七：小区业主形形色色，收入差别很大，收入高的业主希望很高的物业服务，对价格不敏感但是对服务质量很敏感，收入低的业主希望很低的物业服务质量，对价格很敏感，一小部分业主缺乏诚信机制约束，不管服务质量好坏，打定主意不交物业费，谁拿他也没办法（以前不叫物业费还可以不给买电，现在不允许了），这些不交物业费的人往往具有传染性。
下面是我的建议：
一、由社区街道办事处、业主、物管部门三方参与，实施物业公司星级评定管理制度（这里一定要避免物管部门徇私舞弊，否则就是一纸空文，打分只能由业主打分，不能由主管部门说了算），不断培育诚实守信的优质物业公司。让老老实实干的物业公司能活下来。评定管理制度一定要具体，操作性要强，不能给物管部门留出权利寻租的空间。
二、放开价格管制，但是物业公司和业主委员会签订合同书，要详细说明什么价格对应什么档次的物业服务，内容要详细具体，具体到每天打扫几次卫生，每次打扫卫生都打扫那里，打扫到什么程度的标准是什么，怎么检查。浇水浇到什么程度，绿化草坪每平方米几棵草，树木怎样修剪，修建的次数是多少，修剪到什么程度，尺寸是多少，死树要怎么补充，补充多大的树木，补充什么品种的树木，几个保安站岗，如何巡逻，具体到保安如何站着的姿势、走路的姿势，避免事后扯皮，电梯坏了多长时间维修，路沿石、小区道路保养得什么程度，怎么维修等等等，这样的资料，网上多的很。
二、实施确保百分之百物业收费率工程，确保物业诚信管理，确保业主物业保值增值，确保业主生活在一个环境优美的社区，具体如下：
1、物业费由银行代收、代付，每季度由业主委员会签字同意，银行方可将每季度费用划转物业公司。避免物业公司随意卷走一年物业费，让业主放心。
2、对于欠费的业主，要求物业公司必须百分之百次年通过法律程序起诉，不得姑息迁就。对于姑息迁就的物业公司，年审执照的时候，要降低其资质。
3、对于法院判定业主欠费的，由法院将欠费情况交房产管理部门，并由相关部门部门出台相关法规规定：对于没有清欠物业费、水电费、暖气费的业主，不得办理买卖、继承等交易手续。
三、对于确因家庭困难无力支付的业主，可申请延期缴费，将房产抵押银行，由银行代为缴费，房屋遗赠、买卖时候，由受赠人向银行代缴欠款及利息。
四、业主委员会主任及主要成员人选要经过区政府和街道办事处同意，选举必须在区政府和街道办事处的监督下进行，并实行年薪制，费用从物业费中支出，吸引优秀人才参与管理。
五、严格管理和监督业主委员会及主任的行为，制定规则，要求业主委员会人员每天监督检查一次物业公司方方面面的管理情况每月向业主公示。
制定详细的物业管理细则，要尽可能的细致，具体到每天打扫几次卫生，每次打扫卫生都打扫那里，打扫到什么程度的标准是什么。浇水浇到什么程度，绿化草坪每平方米几棵草，死树要补充等。
六、鼓励成立物业管理行业组织，开展行业内部交流。
七、按照物业管理的能力和工作经验、工作年限、工作业绩等，颁布物业管理者的资质资格证书。如特级、一级、二级、三级物业经理。
八、向全社会明确公布物业公司的普通的经营性的企业性质，明确说明物业公司不具有政府行政特点和行政职能，允许物业公司有利润，并且允许物业公司合法合理赚取利润，鼓励物业公司诚信经营。允许那些受到业主欢迎的、管理规范、诚实守信、优秀的物业公司赚取更高的利润。
九、物业公司入住前要向主管部门缴纳一定数量的押金，押金由银行代收代管，避免物业公司捐款逃跑，避免物业公司逃走时候卷走物业的设施设备，避免物业公司逃走的时候拒绝交出或者销毁物业的水电管网、电梯、供电设备等的图纸、技术资料等重要文件。
十、区政府以及街道办事处要加强对业主委员会成立、运作等关键环节的监管，要求社区委员会、街道办事处必须参与协调业主委员会和物业公司矛盾纠纷，尽可能的多促调和，少促离婚，经常走访物业和业主，及时发现不诚信经营的物业公司，及时发现和制止恶意更换物业公司的业主委员会主任。
十一、规范物管部门的行为，要接受业主的监督。
