新疆新闻在线网11月1日消息：10月底刚公布的全国70座城市房价统计数据显示，今年前三季度，70座大中城市二手住宅价格上涨6.6%，其中，乌鲁木齐9月份二手住宅环比涨幅为3.7%。二手房为什么涨得快？通过采访部分二手房中介机构和房产管理部门，记者逐步理清了房产中介机构从“现金收房”到加价售房、赚取高额差价的“潜规则”。
一套60多平方米的住宅收购价18万元，却以26万元出售；一套23万元收购的80平方米住宅，开价33万元……因房产交易信息的不透明，乌鲁木齐房产中介机构在加价出售二手房、牟取高额差价的同时，也一步步炒高了房价。
10月27日，在乌鲁木齐市房产交易网上备案开通仪式上，乌市房产交易管理中心主任张春生表示，网上备案系统的开通，标志着首府商品房网上透明交易的正式启动。今后，二手房、租赁房网上交易也将建立和完善，进而遏制二手房中介机构吃差价的现象。
中介吃差价炒高二手房价
提到二手房价，在首府一家事业单位工作的张健深有感触。“2003年我刚工作时，红山东路附近的二手房价格也就每平方米1200元左右，从去年年底到现在，同样一套房子的售价从每平方米2400元涨到3500元左右。”张健有些无奈地说，当初他一直没下决心买房，结果不到1年时间，他想买的房子每平方米就上涨了千元。
对二手房价上涨速度之快，张健除了惊诧之外，还很疑惑：到底是什么原因使得二手房价猛涨？
记者近日通过采访发现，房产中介机构收取买卖双方支付的中介费，还只是其收入的一部分，吃差价是房产中介机构重要的收入来源。而吃差价产生的叠加效应，在一定程度上推高了首府二手房价。
“现金收房”合同暗藏猫腻
在首府大街小巷和小区内，随处张贴的“现金急购住房”的“小广告”，就是房产中介机构寻找房源的第一步。
10月26日，首府一家二手房中介公司内，片区业务主管王大路（化名）正忙着在首府各网站上浏览房源信息。
据他介绍，公司前期会印制很多收房广告，派招募来的业务员张贴到乌市各小区每个单元的每一层，如果有房主与该业务员联系，公司的中高层销售人员会去 “踩点”（看房），觉得价格合适就安排收购，业务员可从公司领取一笔500元到2500元不等的信息费。之后，公司会派出业务骨干，以老板或购房者的身份与房主见面。
与房主谈好收房价格、签订转让合同、付完部分房款后，所谓的老板或购房者都会使尽浑身解数，让房主与之签订全权委托书。
“大多数房主为了省事，自然乐意一身轻松。”王大路说，签订了房屋买卖委托公证书后，房产中介就获得了处置该房屋的所有权利，便可与下家（购房者）直接进行交易。
据了解，首府各房产中介公司手里基本都有这样的委托书，主要内容就是受托人（房产中介）可以替代房主查阅、调取并复印房地产档案，代办房地产抵押、解押，领取并办理房产证、土地使用证、办理房地产转让、过户变更登记手续，代签房地产买卖协议、转委托权、代收房款等与此房屋过户有关的全部事宜。委托期限则是到办理完上述事项为止。
签订了委托书，房主基本上就把自己的权利拱手让给了房产中介。不仅如此，受托人通过委托书还有了转委托权，受托人因此可以转换成任何人或组织，这也就为二手房源可以顺利在中介公司间“游走”开了一盏绿灯。
一套房子转手就赚数万元
收房完毕后，中介公司就会把加过价的房源信息发布出去。一般来说，根据地段、面积及户型的不同，一套二手房加价两三万元到十几万元不等，一套房子少则一周、多则三五个月就可以出手。
据乌市房产管理局市场处处长李冰介绍，部分房产中介公司由于自身资金有限，在收购二手房时，一边与房主签订一份 “意向书”，交付一些押金给房主，一边又与“下家”（买房者）签订协议，在房屋没有真正改变权属的情况下，以房产中介公司自己的存量房名义加价出售。更有甚者，部分房产中介公司还伪造买卖合同，赚取高额差价。
而按照建设部 《中国房地产经纪执业规则》要求，“房地产经纪机构不得赚取差价及牟取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用”。
家住乌市幸福路的周先生就碰到过“现金收房”的陷阱。今年7月，急需资金的周先生找到首府一家中介公司，打算卖掉自己的一套住房。在一群“买房人”的轮番“压价”下，周先生与一家房产中介公司协商，售价为23万元。不久，他意外得知，自己的房子被房产中介公司以30万元的价格卖出。
乌市房产交易管理中心一位工作人员表示，因为不需要支付各种税费，中介公司“现金收房”的利润空间很大。
他举例说，中介公司转出一套20万元的房子，在正常情况下，中介公司收取的佣金仅在3%以内，但实际上一套二手房的利润最少可达该房售价的15%。
“垄断”房源中介紧握市场
也许有人会问，房主想以什么价格出售房子难道还能被中介控制？中介收房再加价出售，又如何保证能顺利卖出？
“这就要靠‘垄断’。”王大路说，目前首府二手房市场超过60%的房源已被房产中介机构所控制。
因为房产中介公司手中掌握了绝对的房源，所以为了赚取更多的差价，中介公司会联合起来达成一种默契，共同来垄断市场，把房价抬高后，任何一套房屋的售价基本都不会低于市场现有的价格水平。
而一纸全权委托书，则是房产中介彻底阻断房屋买卖双方联系的利器。
“即使购房者见到了真正的房主也没关系。”王大路说，此前房产中介与房主签订的合同条款，完全可以让房主保持沉默，除非房主支付高额违约金悔约。
当然，要垄断二手房源仅靠几十家房产中介是无法做到的。
来自乌市房产中介协会的统计显示，目前，首府有资质的房产中介机构仅有64家，从事二手房交易的中介机构仅有20余家，而在工商部门登记的房产中介机构则达900余家。
玛雅房屋新疆分公司有关负责人介绍说，为了争抢房源，每家房产中介公司都有找房源的“探子”。哪家先找到新房源，哪家就掌握了主动权。其他房产中介公司的“探子”则会主动找上门来做“二倒手”生意，加价后再把二手房信息刊登出去。
如果购房者遇上“二倒手”中介，那么至少要付两笔中介费，一笔是明的，另一笔是隐藏在房款里的。而在收售房屋的过程中，这些“倒手”们则扮演不同角色，配合中介公司控制房屋的收售价格。
该负责人表示，目前该公司与银行、保险公司、房产交易中心合作，通过交易资金由银行监管、律师全程见证等形式，希望把规范的房产中介经营理念推广开。但市场处于不平等的竞争环境，要遏制中介吃差价，关键要靠房产管理部门规范市场，建立公平、透明的交易信息平台。
“低进高出”以个人名义操作
虽然房产管理部门多次明确禁止房产中介机构吃差价，但对中介个人收差价却没有明确定义。
“很多中介机构就采用企业行为个人化的方式，来逃避监管。”乌市房产管理局市场处处长李冰介绍说。为了防止露底，房产中介公司包办了大多数的房产手续，最后以公司员工个人的名义办理一切交易手续。
“一个月前11万元收购了一套50多平方米的房子，上个星期我就以15万元的价格卖出。”首府一家房产中介公司的业务负责人毫不掩饰地向记者炫耀着“战绩”。
该经理说，根据地段、楼层和户型及朝向的不同，加价幅度差异很大。一套4楼70平方米的住宅加价幅度一般在3万元-8万元之间，大户型的住宅甚至可以加价十几万元。如果公司以一年完成60套房屋交易量计算，保守估计也有200万元的差价进账。
在吃差价的同时，规避税费也成为增厚中介利润的一种方式。
记者调查了解到，房产中介公司派出的代表与原房主签订了房屋转让合同后，不会把房产证过户到自己名下再出售，否则会产生两次税费：一次是过户到自己名下所产生的税费，一次是过户到新房主名下所产生的税费。
一般来说，二手房交易过程中要收取契税、印花税、个人所得税等税费，共计约为总房款的2.6%，如果是办理原房产证后不满5年又上市交易的，还要多交5.5%的营业税，共计8.1%的税费。
“按一套收购价为20万元的房子计算，过一次户就要交1.62万元的税费，这势必会增加交易成本，使差价‘缩水’。”王大路说。在实际操作中，中介公司拿到房主的授权委托书后，一旦找到买家并达成协议，就会直接把房子从原房主名下过户到买家名下，这样等于省了一笔税款，为差价收入“增了肥”。
目前，在首府多数房产中介机构公开的房源里，如果保守估计，以每套房屋平均避税1万元计算，一家年交易量为60套房屋的中介公司，仅避税就有36万元的进账。
而来自乌市房产交易中心的数据显示，仅今年上半年，首府二手住宅的交易量就近2600套。
统计数据还显示，从2004年二手房 （含住宅、商铺）交易4385套到2006年交易19186套，首府二手房交易呈现快速增长的态势，伴随着发展，相关问题也逐步突现。
李冰表示，首府二手房市场吃差价现象严重，既与相关法律法规滞后、缺乏监管细则有关，也与市场快速发展不健全有联系。
对此，首府近期将通过新建立的房产交易网络系统，强化二手房网络交易系统的监管，让二手房价网上“透明化”，遏制中介吃差价现象的发生。
