央企地产浮沉：高歌猛进破千亿PK剥壳弃子忙脱手
就在大多数房地产企业为2012年的销售业绩庆功之时，中房集团宣布卖壳“弃子”。
2012年的房地产销售已经华丽收官。去年初，房地产企业那一脸“惨淡的愁云”，早已被3月份以来高位运行的成交量一扫而光。对于万科而言，年销售额过千亿元不再是一个人的舞蹈，央企保利地产和中国建筑的加入，形成了千亿俱乐部三足鼎立的局面，然而，随着地方国资背景的绿地集团的半路杀出，千亿俱乐部原有的舞台显得有些促狭。虽然不再是一个人的独舞，但万科或许还是有些孤单，毕竟，它是这个舞台上唯一一家民营企业。
几家欢喜几家愁。就在大多数房地产企业为2012年的销售业绩庆功之时，中房股份遭遇了“被弃”的尴尬，而此时，中房刚刚在二级市场“脱帽”一年。1月8日，中房股份公告称，公司第一大股东中国房地产开发集团有限公司(中房集团)拟通过公开征集受让方的方式，协议转让所持公司的全部股份。
保利地产中国建筑绿地集团
跻身千亿俱乐部
中原地产市场研究部统计数据显示，截至1月14日，已发布业绩快报的房企中，25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。其中，万科、保利、中海以及恒大4家房企合计销售额为4248.5亿元，占上述25家上市房企2012年销售总额的44%。在去年10月份就已经有保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家标杆房企完成了全年销售目标。到2012年收官，房地产全行业实现了超额完成年度任务。
紧随万科的步伐，2012年保利地产加入了房地产企业“千亿”俱乐部。保利地产业绩快报显示，报告期内实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%，为以后年度的业绩增长奠定了基础。公司去年实现营业总收入689亿元，同比增长46.48%；实现净利润84.05亿元，同比增长28.69%。报告期内公司收入与利润均取得较大幅度增长，主要缘于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。
就在2006年，保利地产的年签约金额数据还只是83.65亿元。借着近几年房地产市场的发展之势，保利地产完成了华丽转身。与万科有着相似的销售策略，保利地产选择了以中小户型为主、维持高周转率的销售思路。这让它尽量避免了宏观调控政策的影响，同时满足了市场上的刚需和首改需求。而许多开发商正是因为反应较慢而导致不少户型滞销，影响了整体周转。
去年1-12月份，中国建筑共取得销售额1106亿元人民币，销售面积968万，分别比上年同期增长23.6%及37.7%。其中，由其控股的中海地产2012年共累计实现房地产销售额1115.2亿港元。
2012年4月，绿地集团董事长张玉良在博鳌许下的地产业务销售额超千亿元的心愿如期实现。2012年，绿地集团房地产板块业务以1078亿元跃入千亿房企行列，其中，商业地产的贡献占比超过40%，而按照绿地此前的预估，2013年商业地产的贡献比例将突破60%，超过住宅而饱受诟病的摩天大楼，绿城独创超高楼散售模式，只持有核心物业如酒店和商场，办公楼能卖的全部卖掉，将高楼的回收成本从15-16年缩短至2-3年。
房地产企业走过了有惊无险的2012年并收益颇丰，但恒大地产或许还有小小的遗憾。2012年，恒大地产累计实现合约销售额923.2亿元，完成全年800亿元合约销售计划的115.4%，销售额较2011年增长14.8%；累计合约销售面积1548.5万平方米 ，较2011年增长26.9%。距离千亿体量一步之遥的恒大地产近日宣布，今年全年合约销售目标为1000亿元，较去年实际合约销售高8.3%。
央企近几年的发展确实迅猛。在房企50强榜单中，开始出现越来越多的央企身影。华润置地、中国铁建、中国中铁、中冶集团等央企的房地产业务最近三年快速增长。华润置地2009年至2011年的销售额一直在200亿-300亿元的区间徘徊，但2012年华润置地的合约销售额一举增至522亿元。中国铁建和中国中铁的地产业务在2012年房企销售榜中排行第23和24位，分别达到213亿元和199亿元。这两家央企都是在2009年之后才大举进入房地产行业的，中国中铁的地产业务2009年营业收入不足30亿元，而中国铁建曾规划2015年前进入国内房地产业20强。
保利领冠广州
北京城建称霸北京
北京、上海、广州三个城市为保利提供的净利润在2010年和2011年都占到了整体的3成。在刚刚过去的2012年，广州为保利贡献了141亿元的住宅销售额，也使保利首次超越富力成为当地的销售第一名。此前4年，富力都占据着这个位置。如果加上商业项目的出售，仅广州一座城市，保利2012年总销售额达到了200亿元。保利的胜利不只在广州一座城市，武汉保利以销售额破70亿的骄人业绩成为武汉楼市的绝对赢家。
中海也算是一家年销售额过千亿的房地产企业，不过是以港元计价。1月10日，中国海外发展有限公司宣布，2012年1至12月份，集团累计实现房地产销售额1115.2亿港元，同比增长28.1%，累计实现销售面积729.1万平方米，同比增长30.6%。据中海介绍，去年12月份，北方区为销售额及销售面积最多的地区，销售额达16.07亿港元，销售面积达16.72万平方米；珠三角地区为销售额增长幅度最快的地区，销售额达3.67亿港元，同比增长11.21%；而环渤海地区则为销售面积增长幅度最快的地区，销售面积达9.27万平方米，同比增长55.80%。
北方市场支撑了中海在2012年继续保持销售业绩前5名的位置，而在北京市场，中海更是获得了销售额亚军的宝座。
中海“称霸”北京，并不容易。2012年全年，北京市销售额突破百亿元的房企从2011年的4家升为2012年的5家，中海、保利、金融街等房企更凭借充足货源成为年度黑马，中海凭借115亿元的销售额险胜其他4家房地产企业，其中仅旗下中海九号公馆单盘全年就收金45.2亿元。
不过，总的来说，国企还是北京商品房销售市场的绝对主力。北京城建、中海、保利、首开、中国铁建、中化方兴等国企以迅猛态势抢占前十名，民企只有龙湖、SOHO中国尚存。地产老大万科在北京已跌出前三。而万科在北京市场的合作方，均是清一色的国企。
2011年仅排名第7位的北京城建，2012年销售金额为120.65亿，位列第一。接下来是中海、保利、首开，销售金额分别为115.12亿、112.5亿、106.91亿。四家均为国企，其中，北京城建和首开为北京市本土国企，而中海、保利则属央企。
中房集团卖壳“弃子”
刚刚摆脱“戴帽”阴影一年，中房股份就遭遇了“被弃”的尴尬。
1月8日，中房股份公告称，公司第一大股东中房集团拟通过公开征集受让方的方式，协议转让所持公司的全部股份。而这，或是因为中国交通建设集团对旗下两个地产融资平台中房置业股份有限公司、中房重实地产股份有限公司的清理终于明晰。
2010年8月19日，国务院国资委宣布将以无偿行政划拨的方式把中房集团整体并入中国交建集团后，中国交建集团的房地产资产的平台就有了中房股份和中房地产两个A股上市平台。
中房股份公告显示，中房集团是中房股份的第一大股东，持有后者10979.9224万股，占中房股份总股本的18.96%。根据股权分置改革的承诺，上述股份已于2012年1月5日禁售期满，禁售期满之后，中房集团通过证券交易系统出售中房股份的价格应不低于7元/股。
从经营情况来看，中房地产的情况要比中房股份好很多，虽然两家公司均已摘星脱帽，但中房股份目前仍在亏损，而中房地产已大幅盈利，其预计2012年净利润为13024万元，比2011年增长80.16%。如此来看，中房股份成为“弃子”也在情理之中。
央企“退房”趋缓 专家指五大原因
作为高利润高回报的产业 ，房地产业备受企业和投资者的亲睐。曾被国资委下令退出房地产业的央企们，一方面由于舍不得这块“金疙瘩”，另一方面由于楼市调控接盘者寥寥，再加上退出并没有监督和时限等多方因素，近年来央企退出的进程愈发缓慢。
据报道，2010年3月国务院国资委发布央企退出房地产行业的通知至今，名单中不以房地产为主业的78家央企退出者不足1/4.
从产权交易机构公布的信息来看，央企房地产产权交易业务转让也呈下降趋势。
据北交所公布的数据来看，2012年上半年房地产业共成交34宗，而2011年上半年为38宗；成交额下滑至第二位。去年上半年共有11家主业不包含房地产业的央企，通过北交所转让13宗房地产项目，成交额为7.37亿元，而2011年同期为18宗。
据记者粗略统计，去年下半年，在北交所挂牌的房地产项目仅有6宗。其中，仅有中国化工集团转让贵州水晶房地产开发有限公司和中国航天科工集团转让内蒙古何西房地产有限责任公司100%的股权。此外，中国恒天集团转让渭南恒天地产有限公司40%股权；中国冶金矿业总公司转让北京云加房地产开发有限公司55%股权。
北交所集团董事长熊焰曾表示，由于受楼市调控的影响，房地产企业大部分都存在着资金链紧张的问题，因此买方需求并不旺盛，出现了项目不好接盘的局面。与2011年相比，央企通过交易所转让房地产项目的热度有所下降。
实际上，在退市令颁布后的两年，央企退房效果还是比较明显的。
2011年2月11日，国资委副主任邵宁表示，中央企业退出房地产业务的进展比较顺利，2010年已有14家中央企业退出，当年预计有20多家可以实现退出。
2011年12月16日，中远集团发布公告称，其下属二级子公司中远香港集团将间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权全部出售。至此中远全部退出远洋地产，中远集团成为被要求退出房地产市场的78家企业中的第一家。
2012年2月中旬召开的2012年度央企产权管理工作会议上，国务院国资委的报告再次披露了2011年非房地产主业央企“退地”的进度，航天科工等27家非房地产主业的央企公开挂牌转让了40宗房地产企业股权。
然而，到了2012年底，有媒体统计，除了21家被允许继续从事房地产业务的央企外，只有不到20家央企通过剥离或者转让方式，完成了从房地产市场的退出。
业内专家认为主要有以下五方面原因：
第一，利益需求致使央企退房减缓。有关数据显示，目前房地产行业的平均净资产收益率维持在10-20%之间。在经济出现下行、多数企业比较困难的情况下，如此的净资产收益率是比较可观的。此外，由于央企资金雄厚，有足够的实力应对调控。一旦退出，就意味着失去了一块巨大的利益。
第二，业绩需求是央企不愿退出房地产业务的又一重要原因。
第三，国资委只提出了退房要求，而没有制定退出的时间表，也是多数央企迟迟不愿退出的重要原因之一。
第四，地方政府吸引央企投资，给予大量优惠政策，那些主营业务不是房地产的央企，在向地方投资实体产业项目时，也往往提出了房地产开发的要求。地方为了项目的需要，也被迫给予了相应的开发用地。这些开发用地，一般都是与实体产业项目相捆绑的，其所得到的优惠政策，也大致与实体产业项目相当。如果退出，就意味着这些优惠利益将一并转让给其他企业。央企不愿退出，相当一部分也是在等待房地产市场的复苏，将地方政府给予的优惠政策享受完以后，再退出房地产市场。
第五，央企逐步退出竞争性领域需要一个过程，要遵循市场规律。事实上，中国的房地产业，也需要有一些央企的参与，需要通过央企来平衡房地产市场的关系。不然，房地产市场也很难形成平衡效应。特别是中低收入阶层的住房问题将很难得到解决。而国资委在要求央企退出房地产市场过程中，应在政策上进行一定的调整，不是勒令退出，而采取整合的方式，并将可能存在的利益纠葛，通过一定的方式在转让和被转让企业之间进行适当的调整与优化，则更有利于央企的退出。(证券日报)
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